Spoliation foncière à Kinshasa : « Les poursuites ne suffiront pas, il faut surtout lutter contre l’impunité » Me Grâce Tshiunza Tantamika

À Kinshasa, acheter une parcelle peut parfois virer au cauchemar. Faux documents, titres falsifiés, parcelles vendues à plusieurs personnes, conflits judiciaires interminables… La spoliation foncière et immobilière fait de nombreuses victimes en République démocratique du Congo. Le phénomène, qui touche aussi bien les particuliers que les biens publics, implique parfois des réseaux capables de manipuler des documents administratifs et judiciaires.

Le 25 août dernier, le ministre de la Justice et garde des Sceaux, Guillaume Ngefa, a ordonné des poursuites dans 62 dossiers de spoliation foncière et immobilière à Kinshasa. Le gouvernement a également annoncé la mise en place d’un cadre permanent de concertation entre les ministères de la Justice, de l’Urbanisme et de l’Habitat ainsi que des Affaires foncières, afin de mieux coordonner la lutte contre ce phénomène et renforcer la sécurisation des titres de propriété.

Dans une interview accordée à ACTUALITÉ.CD, Me Grâce Tshiunza Tantamika, président de la Dynamique Impunité Zéro et avocat de l’Alliance française dans un dossier de spoliation portant sur une concession située à Mbandaka, revient sur les précautions à prendre avant l’achat d’une parcelle, les mécanismes utilisés par les spoliateurs, les difficultés d’exécution des décisions judiciaires et les limites des mesures actuellement prises par les autorités. Entretien.

ACTUALITE.CD : Quelles sont les vérifications obligatoires qu’un citoyen doit faire avant d’acheter une parcelle à Kinshasa pour éviter une arnaque ?

Me Grâce Tshiunza Tantamika : Bien que la loi existe et que certains aspects aient été modifiés, la prudence reste nécessaire. Avant de remettre son argent à un vendeur d’un immeuble ou d’une parcelle, l’acheteur doit procéder à plusieurs vérifications.

Il faut notamment vérifier l’identité du vendeur et comparer sa pièce d’identité avec les noms figurant sur le titre de propriété.

S’il agit comme mandataire, il faut vérifier la procuration ou le mandat délivré par le propriétaire. En cas de succession, lorsque vous achetez un immeuble appartenant à une succession, il faut vérifier les documents établissant la qualité des héritiers. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires, il faut également s’assurer que tous les ayants droit interviennent dans la vente.

Il faut ensuite vérifier le certificat d’enregistrement. Demandez à voir l’original, et pas uniquement une photocopie ou une photo envoyée sur WhatsApp. En RDC, le certificat d’enregistrement constitue un document essentiel établissant les droits sur le fonds.

Il faut notamment vérifier le numéro du certificat, le volume et le folio, le nom du titulaire, la superficie, les références de la parcelle ainsi que les éventuelles mentions relatives aux mutations, hypothèques, oppositions ou autres charges.

Surtout, il faut effectuer une vérification directement auprès de la conservation des titres immobiliers. C’est une étape capitale. Il ne faut jamais se contenter du document présenté par le vendeur. Les services compétents doivent confirmer que le titre existe réellement dans leurs registres et qu’il correspond bien au vendeur et à la parcelle concernée.

La procédure officielle de transfert prévoit notamment la recherche du titre, l’authentification de l’acte de vente, l’inspection des lieux et l’établissement d’un nouveau titre au nom de l’acheteur.

Il faut également vérifier les informations auprès du cadastre : le numéro cadastral, le plan cadastral, la superficie, les limites et les dimensions. Il faut s’assurer de la correspondance entre le plan et le terrain.

Le numéro cadastral, à lui seul, ne constitue pas un titre de propriété.

Il est également important de faire mesurer la parcelle sur place, idéalement avec l’intervention d’un géomètre-topographe compétent. Il faut vérifier que les bornes correspondent au plan et qu’il n’y a pas d’empiètement sur une parcelle voisine, une rue, une servitude ou une réserve.

Voilà les principales vérifications à effectuer avant d’acheter un immeuble ou une parcelle à Kinshasa.

ACTUALITÉ.CD : Comment un spoliateur peut-il réussir à obtenir un certificat d’enregistrement officiel sur un bien qui ne lui appartient pas ?

Me Grâce Tshiunza Tantamika : Il faut d’abord noter que les spoliateurs, aujourd’hui dénoncés notamment par le ministre de la Justice et le premier président de la Cour de cassation, s’organisent parfois autour de ce qui est communément appelé le « réseau folio ».

Ce réseau impliquerait, selon les cas dénoncés, des magistrats, des avocats, des juges, des officiers de police judiciaire, des autorités militaires ou encore des responsables politiques et administratifs. C’est ce réseau qui facilite notamment la falsification et la spoliation de biens publics et privés appartenant à autrui.

Les spoliateurs peuvent notamment recourir à de faux jugements, avec la complicité de certains acteurs judiciaires. Ils falsifient également des documents et des registres afin de faciliter la mutation ou le changement des titres de propriété au profit du spoliateur.

Le phénomène du « réseau folio » a précisément été décrit comme reposant notamment sur la falsification des registres immobiliers. Le spoliateur falsifie les registres, crée un faux propriétaire et utilise ensuite de faux documents pour faire croire à une mutation régulière.

Je peux donner l’exemple de l’immeuble de l’Alliance française, dont je suis l’avocat. Il s’agit d’une concession de 65 mètres sur 65, située avenue Bolenge, numéros 40-41, à Mbandaka, dans la province de l’Équateur.

Cet immeuble a été victime d’une spoliation que nous imputons notamment au gouverneur et à certains juges du tribunal de grande instance. Cette affaire a été portée devant la Cour de cassation dans le cadre d’une procédure spéciale.

Selon notre dossier, le gouverneur ne disposait ni du titre ni du droit de propriété sur cet immeuble. Pourtant, un jugement aurait été utilisé pour lui attribuer un droit de propriété qu’il ne détenait pas.

C’est dans ces conditions que les spoliateurs peuvent parvenir à leur objectif : créer artificiellement un droit au moyen de faux documents et de manœuvres judiciaires ou administratives.

ACTUALITÉ.CD : Quels sont les plus grands obstacles que vous rencontrez pour faire exécuter un jugement en faveur d’une victime face à des personnes influentes ?

Me Grâce Tshiunza Tantamika : Il faut d’abord rappeler que, pour qu’un jugement soit exécutoire, il doit répondre aux conditions prévues par la loi, notamment après l’épuisement ou l’expiration des voies de recours.

Une décision rendue au premier degré peut faire l’objet d’un appel. Au second degré, elle peut éventuellement être portée devant la Cour de cassation. Il existe également d’autres procédures particulières, notamment le renvoi de juridiction ou certaines procédures visant les magistrats.

Après la signification du jugement et lorsque les conditions sont réunies, la partie bénéficiaire peut notamment obtenir un certificat de non-appel ou de non-recours. C’est notamment à travers ces formalités que la décision peut être mise à exécution.

Mais l’obstacle apparaît lorsque les spoliateurs sont des personnes bénéficiant de l’autorité de l’État ou dépositaires d’un mandat public.

Ils peuvent être des autorités judiciaires, politiques ou administratives. Ces personnes bénéficient parfois de la protection que leur confère leur fonction et peuvent, lorsqu’elles sont conscientes d’avoir spolié ou occupé un bien appartenant à autrui, utiliser leur influence ou leur sécurité pour intimider les victimes.

Je peux encore citer le cas de la parcelle de ma cliente, l’Alliance française à Mbandaka. Le gouverneur sait, selon nous, que cette parcelle ne lui appartient pas. Il s’est pourtant placé derrière les institutions provinciales pour occuper un bien privé.

Alors que le conflit est pendant, les biens de notre cliente sont séquestrés dans son immeuble et ses activités culturelles sont paralysées.

Nous nous retrouvons dans une situation où le responsable d’une institution censée faire respecter les lois utilise son mandat pour empêcher l’application de ces mêmes lois.

C’est ainsi que les décisions judiciaires favorables aux victimes de spoliation se heurtent parfois à des difficultés d’exécution. Très souvent, le problème est que le réseau autour de ces spoliations implique des personnes puissantes, dépositaires d’un mandat de l’État.

ACTUALITÉ.CD : Les 62 poursuites ordonnées par le ministre de la Justice vont-elles permettre de régler le problème à la racine ou faut-il une réforme plus profonde de la législation foncière ?

Me Grâce Tshiunza Tantamika : À mon avis, les poursuites ordonnées par le ministre de la Justice ne suffiront probablement pas, à elles seules, à régler le problème à la racine.

Elles peuvent toutefois apporter une contribution importante si toutes les stratégies de lutte contre l’impunité sont appliquées et si les auteurs présumés de spoliation sont sanctionnés, quel que soit leur titre ou leur rang au sein des institutions de l’État.

Si les personnes visées par ces poursuites sont effectivement sanctionnées, cela constituera déjà une contribution importante à la lutte contre l’impunité. Cela pourrait également contribuer à affaiblir les réseaux qui facilitent ces pratiques.

Nous encourageons également les réformes institutionnelles. Mais ces réformes ne peuvent pas être efficaces si les personnes chargées de les appliquer ne respectent pas la loi.

Notre pays ne souffre pas nécessairement d’une absence de lois. Il existe déjà de nombreux textes et une réforme est d’ailleurs intervenue vers la fin de l’année 2025 dans le secteur foncier. Pourtant, les cas de spoliation continuent.

Les autorités judiciaires, notamment le premier président de la Cour de cassation, continuent de dénoncer ces pratiques. Malgré cela, les réseaux persistent.

C’est dans ce contexte que je pense que la réponse doit d’abord passer par des sanctions exemplaires, en application des réformes existantes. C’est ensuite que l’on pourra déterminer dans quelle mesure le cadre réglementaire doit encore être amélioré pour renforcer la sécurisation des biens immobiliers des particuliers et de l’État.

ACTUALITÉ.CD : Quel est le sort juridique des acheteurs dits de « bonne foi » qui ont construit sur un terrain spolié à leur insu ?

Me Grâce Tshiunza Tantamika : La bonne foi ne donne pas automatiquement la propriété du terrain. En droit foncier congolais, le certificat d’enregistrement a une force probante importante.

L’article 227 de la loi foncière prévoit qu’il fait pleine foi des droits qui y sont constatés, avec toutefois des mécanismes de rétrocession dans certaines hypothèses, notamment en cas de nullité ou de résolution dans les deux ans suivant la mutation.

Lorsqu’une personne participe à une spoliation et tente ensuite de se présenter comme un acquéreur de bonne foi, cette bonne foi ne peut pas simplement être invoquée. Elle doit être appréciée au regard des circonstances et du comportement de la personne.

Dans certaines hypothèses, lorsqu’une personne construit véritablement de bonne foi sur le fonds d’autrui avec ses propres matériaux, la loi prévoit des mécanismes permettant de prendre en compte la valeur des matériaux, de la main-d’œuvre ou la plus-value apportée au fonds, selon les conditions prévues par la loi.

Mais dans le cas d’une véritable spoliation, la situation est différente. Celui qui organise volontairement la dépossession d’autrui et construit ensuite sur son terrain ne peut pas se prévaloir de sa propre mauvaise foi.

Le principe veut que celui qui construit sur le terrain d’autrui construit pour autrui. Vous pouvez être gouverneur, avoir de l’argent, de l’influence ou du pouvoir, et construire un immeuble de plusieurs étages sur le terrain d’une autre personne. Si la justice reconnaît finalement que vous n’étiez pas propriétaire et que le véritable propriétaire est celui qui détient le titre, les conséquences juridiques de cette construction seront appréciées en fonction de votre bonne ou mauvaise foi.

C’est pourquoi la bonne foi ne se présume pas dans ce type de situation : elle se démontre à travers le comportement.

La différence est donc fondamentale entre celui qui construit de bonne foi et celui qui agit de mauvaise foi.

Dans le premier cas, lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies, le propriétaire du fonds ne peut pas simplement exiger la suppression de la construction. Il peut être tenu de rembourser, selon les modalités prévues par la loi, soit la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, soit la plus-value apportée au fonds par la construction.

Dans le cas du constructeur de mauvaise foi, la situation est différente. Il s’agit de quelqu’un qui a connaissance du conflit ou qui organise lui-même la dépossession du véritable propriétaire et met en œuvre différentes manœuvres pour s’approprier le bien.

C’est justement contre ces pratiques et contre les réseaux qui organisent le pillage des biens d’autrui que nous devons lutter.

Propos recueillis par Kuzamba Mbungu & James Mutuba