Spoliation foncière à Kinshasa : pourquoi les poursuites annoncées par le ministre de la Justice ne suffisent pas encore à rassurer les victimes 

À Kinshasa, l’acquisition d’une parcelle peut rapidement se transformer en long conflit. Ventes multiples, titres contestés, documents falsifiés ou procédures judiciaires interminables : la spoliation foncière et immobilière continue de faire des victimes dans la capitale.

Le phénomène touche également certains biens publics et peut, selon les dossiers, impliquer des falsifications de documents administratifs ou judiciaires.

Face à cette situation, le ministre de la Justice et garde des Sceaux, Guillaume Ngefa, a ordonné, le 25 août dernier, des poursuites dans 62 dossiers de spoliation foncière et immobilière à Kinshasa.

Le gouvernement a par ailleurs annoncé la mise en place d’un cadre permanent de concertation réunissant les ministères de la Justice, de l’Urbanisme et de l’Habitat ainsi que des Affaires foncières, avec pour objectif de renforcer la coordination entre ces services et la sécurisation des titres de propriété.

Ces annonces suscitent de l’espoir chez certaines victimes, mais aussi des interrogations quant à la capacité des autorités à mettre durablement fin au phénomène.

Pour les victimes, l’urgence reste avant tout de récupérer les biens dont elles ont été dépossédées.

Marie-Pauline Gombo, victime de spoliation, espère que l’intervention des autorités permettra à sa famille de récupérer le bien laissé par son père.

« Ça va nous aider vraiment. On souhaite récupérer notre place. Il y a mes frères qui sont orphelins aujourd’hui de père. Leur père a laissé quelque chose, maintenant ils l’ont perdu. Ils n’ont pas où habiter, ils se trimballent comme ça seulement dans la rue. Si on récupérait ça, ça nous fera du bien », déplore-t-elle.

Hergy Nlandu, frère d’une victime, rapporte une situation similaire. Son beau-frère, enseignant, disposait d’une concession destinée aux enseignants à N’Sele. Plusieurs années plus tard, la famille aurait découvert que cette même concession avait été vendue à d’autres personnes.

« Quand ce dossier a commencé, c’était comme un procès sans fin. J’ai comme l’impression que ça n’avance pas. On a dépensé beaucoup d’argent juste pour régler cette situation-là. Mais on se rend compte que l’argent qu’on a dépensé, on pourrait encore s’en servir pour acheter d’autres concessions », raconte-t-il.

Pour Hergy Nlandu, les conséquences de ces conflits dépassent largement le cadre judiciaire. Dans certains cas, des familles se retrouvent privées de leur logement pendant plusieurs années.

Des parcelles vendues à plusieurs personnes

À Kinshasa, la vente d’une même parcelle à plusieurs acquéreurs figure parmi les pratiques dénoncées par certains habitants. Une situation qui peut plonger les familles concernées dans de longs conflits judiciaires.

Jacques Tshibang, jeune Kinois, appelle les potentiels acquéreurs à faire preuve de prudence et à ne pas se fier uniquement aux annonces de vente ou aux documents présentés par le vendeur.

« La même personne peut prendre les mêmes documents, elle vend la parcelle à quatre personnes. À la fin, elle part en Europe, c’est vraiment compliqué », explique-t-il.

Pour éviter de telles situations, Davina Kadima, étudiante à l’Université de Kinshasa, estime que la vigilance doit être partagée entre vendeurs et acheteurs.

« Ceux qui vendent doivent se rassurer que cette parcelle leur appartient réellement […] et ceux qui viendront acheter la parcelle doivent aussi se rassurer que ces documents sont réellement vrais », souligne-t-elle.

La numérisation comme piste

Pour certains Kinois, la sécurisation du secteur foncier passe aussi par la numérisation des données.

Worthy Mvula, habitant de Lemba, propose la création d’une plateforme permettant d’enregistrer les transactions et de centraliser les informations relatives aux parcelles.

« Tout sera numérisé, tout sera informatisé au point où ça sera inattaquable. Lorsqu’il y a ce genre de choses, des conflits et tout, […] les moins forts peuvent en tout cas s’en servir comme des preuves pour pouvoir brandir devant la justice », explique-t-il.

Mais pour d’autres, la priorité reste l’action de la justice. Pourim Tshibwabwa, étudiante à l’UNIKIN, réclame des sanctions contre les responsables.

« Il faut être sévère dans ce domaine-là parce qu’on en voit trop, des escrocs, à Kinshasa. On n’en peut plus, c’est de trop. […] Nous, on veut d’abord le voir réellement, que la justice est là pour nous », déclare-t-elle.

Un avis que rejoint, sur le fond, Me Grâce Tshiunza Tantamika. Pour l’avocat de l’Alliance française dans un dossier de spoliation portant sur une concession à Mbandaka et président de la Dynamique Impunité Zéro, les poursuites annoncées par le ministre de la Justice constituent un signal important, mais restent insuffisantes à elles seules.

« Les poursuites ordonnées par le ministre de la Justice ne suffiront probablement pas, à elles seules, à régler le problème à la racine », estime-t-il.

Selon lui, leur efficacité dépendra surtout de la capacité de la justice à sanctionner les auteurs présumés, quelle que soit leur fonction ou leur influence.

« Si les personnes visées par ces poursuites sont effectivement sanctionnées, cela constituera déjà une contribution importante à la lutte contre l’impunité. Cela pourrait également contribuer à affaiblir les réseaux qui facilitent ces pratiques », ajoute-t-il.

Pour Me Tshiunza, la spoliation foncière dépasse ainsi la seule question juridique et révèle également des failles institutionnelles.

Comment éviter une spoliation avant d’acheter ?

Avant toute acquisition, Me Tshiunza recommande de procéder à plusieurs vérifications.

L’acheteur doit notamment contrôler l’identité du vendeur et la faire correspondre aux informations figurant sur le titre de propriété. Si le vendeur agit au nom d’un propriétaire, la procuration doit également être vérifiée.

Dans le cas d’une succession, il faut vérifier la qualité des héritiers. Lorsque plusieurs personnes disposent de droits sur le bien, tous les ayants droit doivent être pris en compte.

L’une des vérifications les plus importantes concerne le certificat d’enregistrement.

L’acquéreur doit notamment contrôler le numéro du certificat, le volume, le folio, le nom du titulaire, la superficie, les références de la parcelle ainsi que les éventuelles mutations, hypothèques, oppositions ou autres charges.

Surtout, insiste l’avocat, ces informations doivent être vérifiées directement auprès de la conservation des titres immobiliers.

« Il ne faut jamais se contenter du document présenté par le vendeur. Les services compétents doivent confirmer que le titre existe réellement dans leurs registres et qu’il correspond bien au vendeur et à la parcelle concernée », insiste t’il. 

La vérification doit également être effectuée auprès du cadastre. Il faut notamment comparer le numéro cadastral, le plan, les dimensions, la superficie et les limites du terrain.

Une descente sur le terrain et, idéalement, l’intervention d’un géomètre-topographe permettent également de vérifier la conformité des bornes avec le plan et d’identifier d’éventuels empiètements.

Le « réseau folio », un mécanisme dénoncé

Me Grâce Tshiunza évoque le phénomène communément appelé "réseau folio", qu’il présente comme un système reposant notamment sur la falsification de registres et de documents immobiliers.

Selon lui, certains dossiers dénoncés impliqueraient plusieurs catégories d’acteurs, notamment des magistrats, avocats, officiers de police judiciaire, responsables administratifs, militaires ou politiques.

Il évoque notamment la fabrication de faux jugements et la falsification de registres afin de créer l’apparence d’une mutation régulière d’un bien.

Ces accusations doivent toutefois être établies au cas par cas par les autorités judiciaires compétentes.

« Un jugement favorable ne garantit pas toujours la récupération du bien »

Même lorsqu’une victime obtient gain de cause devant la justice, l’exécution de la décision peut constituer une nouvelle bataille.

Me Tshiunza rappelle qu’une décision doit notamment satisfaire aux conditions légales d’exécution, notamment après l’expiration ou l’épuisement des voies de recours.

Selon lui, les difficultés deviennent particulièrement importantes lorsque les personnes concernées disposent d’une influence ou exercent une fonction publique.

« Nous nous retrouvons parfois dans des situations où le responsable d’une institution censée faire respecter les lois utilise son mandat pour empêcher l’application de ces mêmes lois », a-t-il déclaré. 

Pour l’avocat, cette situation illustre la nécessité de s’attaquer à l’impunité.

« Notre pays ne souffre pas nécessairement d’une absence de lois »

Me Tshiunza estime que des réformes institutionnelles peuvent être nécessaires, mais que leur efficacité dépend avant tout de leur application.

« Notre pays ne souffre pas nécessairement d’une absence de lois. Il existe déjà de nombreux textes et une réforme est d’ailleurs intervenue vers la fin de l’année 2025 dans le secteur foncier. Pourtant, les cas de spoliation continuent », explique-t-il. 

Pour lui, la priorité doit donc être donnée à l’application des textes existants et aux sanctions contre les responsables.

« La réponse doit d’abord passer par des sanctions exemplaires, en application des réformes existantes. C’est ensuite que l’on pourra déterminer dans quelle mesure le cadre réglementaire doit encore être amélioré », a-t-il ajouté. 

Et les acquéreurs de « bonne foi » ?

Autre situation délicate, celle des personnes qui achètent ou construisent sur un terrain spolié sans savoir que le bien appartenait à quelqu’un d’autre.

Selon Me Tshiunza, la bonne foi ne suffit pas automatiquement à établir la propriété du terrain. La situation doit être appréciée en fonction des circonstances et du comportement de l’acquéreur.

Dans certaines hypothèses prévues par la loi, la situation d’une personne ayant construit de bonne foi sur le terrain d’autrui peut être prise en compte, notamment concernant la valeur des matériaux, de la main-d’œuvre ou la plus-value apportée au fonds.

En revanche, celui qui aurait volontairement participé à la dépossession d’autrui ne peut, selon l’avocat, se prévaloir de sa propre mauvaise foi.

À Kinshasa, la lutte contre la spoliation foncière se joue donc sur plusieurs fronts. Sécurisation des titres, contrôle des transactions, modernisation des services fonciers, exécution effective des décisions de justice et, surtout, sanction des personnes impliquées.

Pour les victimes et les citoyens interrogés, une question demeure désormais centrale : les poursuites annoncées déboucheront-elles sur des sanctions et la restitution effective des biens, ou resteront-elles une nouvelle promesse de lutte contre la spoliation ?

James Mutuba